Kjøpe bolig: 10 klassiske feil for førstegangskjøpere

Etter fire måneder med visninger, budrunder og frustrasjon har jeg endelig fått kjøpt meg min første bolig.

Følelsen var helt ekstrem. Når du har tapt 20 budrunder på rad, så regner du ikke med å vinne nummer 21.

Men det gjorde jeg. Og heldigvis endte jeg opp med en bolig jeg er veldig fornøyd med.

Jeg lærte ufattelig mye i tiden som «boligsøker».

I denne artikkelen skal jeg lære deg (blant annet):

  • Hva du bør (og ikke bør) gjøre på visning
  • Hvordan kommunikasjonen bør være med banken
  • Hvilke typiske nybegynnerfeil førstegangskjøpere gjør
  • Ting du må vite om overtakelse

Med fare for å bli narsisistisk og ha for stor tro på egne forfatterevner, så vil jeg si at denne artikkelen er meget nyttig for deg som skal ut på boligmarkedet for første gang.

Generelle tips

Kjøpe bolig: 10 klassiske feil for førstegangskjøpere

1. Ikke ta det første og det beste du ser

Min første visning var på en selveier-leilighet sentralt plassert på Grünerløkka. Jeg var solgt! Denne SKULLE jeg ha!

…men sånn gikk det ikke.

Sett i retrospekt, så er jeg ufattelig glad for akkurat det. Planløsningen var veldig spesiell. Badet var formet som en smal og lang gang. Og jeg kan se for meg at det raver rundt en haug med fulle folk utenfor vinduet i helgene.

Mange førstegangskjøpere vil slite med “shiny object syndrome” når de skal kjøpe bolig. Det vil si at de nærmest blir forelsket i tanken på å eie en leilighet hver gang de ser noe nytt. Hvis du legger for mange følelser i leilighetene du ser, så er sannsynligheten stor for at du byr på en leilighet eller et hus du egentlig ikke ønsker å kjøpe.

2. Sett deg realistiske mål

Jeg hadde et budsjett på 3,5 millioner kroner. I mitt hode burde jeg da sikte meg inn på leiligheter som hadde en verdi på mellom 3,4 og 3,6 millioner.

Slik filtrerte jeg Finn.no-søkene mine:


Foto: Skjermbilde:finn.no. Dette var nok i dyreste laget for meg…? 🙂

Det viste seg å være fullstendig feil strategi.

Leilighetene i Oslo på den tiden jeg kjøpte gikk konsekvent 300,000 – 600,000 over takst. Når jeg oppsøkte en leilighet som lå ute til 3,5, så gikk den aldri under 3,750,000 NOK.

Og jeg hadde nettopp brukt en søndags ettermiddag på å oppsøke en leilighet som jeg ikke hadde noen mulighet til å by på.

!!OBS!Hot tips!!!

Du kan enkelt (og helt gratis) melde deg som “interessert” på leiligheter i ditt nærområde. Det vil si at du får følge budrunden på SMS. Det vil gi deg en nyttig innføring i hvordan boligprisene fungerer i det området du skal kjøpe.

3. Ikke ta meglerens ord for god fisk

Jeg kjenner en eiendomsmegler veldig godt. Under prosessen hadde jeg ganske tett kontakt med han.

Og et av hans beste tips var: aldri stol på det megleren sier. De er kun ansatt til å gjøre en salgsjobb, og vil nødig fremheve

Etter hvert sluttet jeg å spørre eiendomsmeglerne om tips og råd på visning. Jeg visste at de løy uansett.

Nettavisen-artikler om løgnaktige eiendomsmeglere

Det kommer kanskje ikke som noen nyhet på deg at eiendomsmeglere kan være sleipe.

Men Nettavisen har laget en artikkel som går i dybden på bransjen “fra innsiden”. To tidligere eiendomsmeglere har uttalt seg om hvordan bransjen drives av løgn, bedragerier og lureri.

Dette er to artikler som anbefales:

…man ser på «hjelpen» man får fra disse meglerne på en helt annen måte etter å ha lest disse artiklene.

4. Finn ut hva TG1, TG2 og TG3 betyr. (hint: Les prospektet nøye!)

Før du vurderer å by på en leilighet, så bør du ha gjennomgått HELE prospektet før man legger inn noe bud.

Det er ganske mange ubehageligheter som kan gjemme seg med liten skrift.

For eksempel var det en leilighet jeg synes var ufattelig fin. Jeg forsto rett og slett ikke hvorfor ingen hadde lagt inn bud på den.

Problemet?

Det var registrert skjeggkre på eiendommen. Det er ikke nødvendigvis noe farlig, men det er litt som å bo med en haug med små kakerlakker hver dag. Med andre ord: dette er noe man måtte være obs på og som man ikke kunne funnet av om dersom man ikke leste prospektet.

Gjensidige har for øvrig slått fast at de mener at vi (endelig) klarer å bekjempe skjeggkre i boliger. Dette har de gitt uttrykk for i en artikkel publisert på deres nettside. Rimelig interessant lesning hvis skjeggkre skulle interessere deg. 🙂

Lån og økonomi

Kjøpe bolig: 10 klassiske feil for førstegangskjøpere

5. Kontakt flere banker for å få finansieringsbevis

Jeg angret bittert på at jeg spilte på kun èn hest når det kom til finansieringsbevis.

Etter et par uker, så kom banken tilbake til meg med et finansieringsbevis som var betydelig lavere enn jeg hadde forespeilet meg. “Usikkert marked” og “du har jo ikke vært i jobben så altfor lenge” var begrunnelsen.

Så da måtte jeg begynne helt på nytt igjen.

Mitt tips er å kontakte 3-4 forskjellige banker og høre om å få finansieringsbevis. Det er IKKE farlig å motta tilbud fra flere banker – ei heller koster det noe penger. Du kan trygt bruke akkurat det finansieringsbeviset du ønsker hvis du har tilbud fra flere banker.

Dette er tre av bankene jeg søkte boliglån hos:

Hvilken jeg endte opp med å få lån hos?

Det er en hemmelighet. 🙂

6. Ikke nok egenkapital eller mulighet for lån? Skaff en medlåntaker

Mamma ble min medlåntaker.

Hun har null gjeld, en god inntekt og var villig til å bli med på lånet mitt. Hvis jeg ikke hadde hatt henne med som medlåntaker, så ville jeg aldri i verden kunne få en leilighet til rundt 3,5 millioner.

7. Budrundene lever sitt eget liv

En ting jeg lærte var at du ALDRI kan forberede deg på hva som skjer under budrundene. Du kan prøve å planlegge dine egne bud i hodet. Men det er sjelden eller aldri ditt scenario som spiller seg ut når budene begynner å tikke inn.

Jeg har hørt så ufattelig mange forskjellige forslag til hvordan man bør opptre på budrunde:

  • Noen foreslår at man alltid skal gi det første budet.
  • Andre sier at man skal vente på gjerdet helt til 15-20 minutter før budrunden lukkes.
  • Noen sier at man bør alltid gå opp med minst 50,000 hver gang man byr.
  • Andre sier at man skal gå “såvidt” på andre siden av et rundt tall for å skremme folk med et visst budsjett (feks 3,310,000,- NOK i stedet for 3,300,000,- NOK).

Poenget er at eiendomsmeglerne ikke har peiling på hva som er best i din situasjon. Glem det.

Med mindre du er spåmann (eller spåkone), så klarer du ikke å se hva de andre skal gjøre.

8. Aldri føl deg presset av megler til å komme med et høyere bud

Eiendomsmeglere er utrolig gode til å skvise penger ut av deg. Jeg var med i en budrunde hvor hvert bud konstant gikk opp mellom 10,000 og 20,000 kroner.

Etter hvert ringte megleren meg og sa (og jeg siterer ordrett):

“Nå har det vært så mange små bud. Dere virker til å ha samme strategi. Du skulle ikke slå til med et litt høyere bud da?”

Sitat en irriterende eiendomsmegler

Jeg kunne høre i stemmen hennes at hun var oppgitt.

Mitt svar ble forholdsvis kort og presist:

“Nei. Vi går 20,000 opp igjen.”

Sitat en rutinert budrunde-ekspert! 😉

Og jeg fikk leiligheten.

Jeg skal ikke spekulere, men jeg tipper at megleren allerede visste at motparten hadde gitt seg – og gjorde sitt beste for å presse penger ut av min lommebok.

Overtakelse og forbehold

Kjøpe bolig: 10 klassiske feil for førstegangskjøpere

9. Be om å få med møbler (om mulig)

Som boligkjøper er du i en forhandlingsposisjon. Hver gang man legger inn et bud på en bolig, så kan man skrive det som kalles “forbehold”.

Selv skrev jeg følgende:

“Med forbeholdt om å få med sofaen og utemøblene”.

…og vipps, så hadde jeg både utemøbler og sofa med på kjøpet da jeg endelig fikk leilighet. Dette er noe som sparte meg for flere tusen kroner. 🙂

10. Ha en dato for overtakelse klart i hodet ditt

Overtakelsesdatoen har kun ett premiss: den må fungere for både selger og kjøper.

Selv ble jeg tatt på senga da eiendomsmegleren ringte og spurte meg om når jeg hadde tenkt til å overta. Det er strengt tatt ikke noe jeg hadde i tankene, noe som gjorde at det ble forskjøvet med en hel måned.

Tabbe.

Da mistet jeg verdifull tid til å sette inn møbler og etter hvert flytte inn. Og jeg var nødt til å bo i et kollektiv enda en måned…

Sammendrag

Læringsprosessen før jeg kjøpte min første bolig var helt enorm. Jeg lærte ufattelig mye.

Noe av det kostet meg utrolig mye tid. Andre ting kostet meg nok en god del penger. Men alt i alt ble jeg etter hvert fornøyd med resultatet. Det har også noe å si at jeg brukte godt over fire måneder på å skaffe meg min første bolig, noe som er fryktelig lang tid.

Derfor håper jeg at du leser denne artikkelen før du begynner å gå i gang med budrundene.

Det er helt sikkert mange andre der ute som har lignende, motstridende eller interessante erfaringer. Derfor ønsker jeg at du legger igjen en kommentar i kommentarfeltet hvis du føler deg provosert, interessert eller nysgjerrig. 🙂

Husk at det er mange som setter pris på at kunnskap deles.

9 kommentarer om “Kjøpe bolig: 10 klassiske feil for førstegangskjøpere”

  1. Har også tenkt å kjøpe bolig snart.

    Vet du om det lønner seg å vente? Jeg skjønner at man ikke kan stole på eiendomsmeglere når de sier at boligmarkedet hele tiden skal gå «opp , opp og opp»!!

    Svar
    • Det finnes utrolig mange spekulanter i boligmarkedet.

      Hver gang det er et boligkrakk eller en usunt høy prisstigning, så virker det som at 50 % av dem slår seg på brystet. Og den andre halvparten tier stille.

      Med andre ord: det er ingen som aner hvordan boligprisene skal utvikle seg. Heller ikke de som jobber med dette hver dag.

      Svar
  2. Eiendomsmegleren min ba meg om å høyne budet – akkurat som du skriver. Jeg VISSTE at det var dødt for den andre budgiveren, så jeg nektet også å gå opp 50,000.

    De vil bare skvise deg for penger, noe som er ufattelig kynisk. Eiendomsmeglere bør alltid jobbe både for både kjøper og selger. Men på budrundene er de kun opptatt av èn ting: at prisen skal bli så høy som mulig. Det er jo ikke logisk MULIG at de både jobber for kjøper og selger i en slik situasjon.

    Svar
  3. Det du sier om eiendomsmeglere er helt rett. Jeg brukte selv propr.no til å selge boligen min, og det var altså en åpenbaring.

    Man slipper ALT som har med eiendomsmeglere å gjøre. Skulle ønske livet var like enkelt – at man bare kunne sperre ute alle irriterende og unødvendige folk i enhver prosess 😉

    Svar
  4. Meglere elsker å presse priser under budrunden, ja. Dette er virkelig snakk om to-hodete slanger som prøver å «være venn» med alle parter.

    Nystekte boller på visning, et søtt smil…men innerst inne er de bare ute etter å presse prisene så mye som mulig.

    ellers en fin liste. Jeg skal i gang med å kjøpe min andre bolig (i Bergen) nå, og har allerede den egenskapen at jeg ser tvers gjennom det megleren lover meg. 😉

    Svar
  5. Og vil legge til èn feil:

    11) Ikke tenke på trafikken og støy

    En kompis av meg kjøpte en leilighet usett ved Ullevål. BIG PROBLEM. Først og fremst bør man ikke kjøpe leiligheter usett. Det er så stor gambling at man knapt kan få sagt det. Men det verste er at han ikke forsto at en av norges mest trafikerte veier var rett nedenfor.

    Enda større problem. Nå må han nærmest sitte med «noise canceling headphones» når han spiser middag lol

    Svar
  6. Du må aldri finne på å stole på en eiendomsmegler. De bare ljuger og ljuger.

    En venn av meg skrev noe litt skarpt om en eiendomsmegler fra Bergen for noen år siden. Altså på et diskusjonsforum.

    Han tok kontakt med henne og gjorde henne oppmerksom på at hun kunne bli saksøkt. tenk deg det! De har ikke engang vett til å gjøre jobben sin skikkelig…og så går dem etter misfornøyde kunder og truer med søksmål. Herregud altså, jeg blir så oppgit

    Svar
  7. Klassisk feil nummer 11:

    Man tror på noe av det eiendomsmegleren sier. I tillegg er det farlig hvis man ikke sjekker TG-rapporten nøye, spesielt på badet.

    Jeg hadde en eiendomsmegler som sa at «Jamen, etter et par år er jo alle bad TG3, så det skal du ikke bry deg om».

    Guess what?

    Etter nkapt å ha bodd der et par måneder, så fant jeg ut at hele badet måtte rives opp og pusses opp. Betalte 2,9 for leiligheten i utkanten av Oslo. Men når jeg måtte plutselig bruke 200,000 på badet, så ble det plutselig ganske dyrt igjen.

    Eiendomsmeglere kan du få gratis av meg.

    Svar
    • Hei. Jeg hørte også eiendomsmegleren min sa noe lignende.

      Hvis det er TG2 eller TG3 på badet, så sier de at «sånn er det uansett etter et par år».

      Vet ikke om alle gjør dette, men det virket på min eiendomsmegler som at et TG1 bad nærmest ikke finnes…

      Svar

Legg igjen en kommentar