Leie ut på AirBNB i Norge: 7 tips

Bakgrunn for artikkelen:

Jeg har selv vokst opp i en familie som var kjapt ute med å investere i flere boliger i Oslo- og Bergensområdet. Det førte til at vi hadde et par ekstra leiligheter tilgjengelig da AirBNB begynte å “ta av”.

Dette var leiligheter som vi leide ut til utenlandske turister. De siste årene har riktignok ting endret seg – og det skal jeg komme tilbake til senere i artikkelen.

Vi har gjort veldig mange feil opp gjennom årene. Dette er noe vi har lært av – og da vi holdt på som mest, så var det mange tusen kroner i inntekt hver uke fra AirBNB.

I denne artikkelen lærer jeg bort all den kunnskapen jeg nå sitter med. Helt gratis. Jeg kommer ikke til å prøve å selge deg noe som helst. 🙂

Det å gjøre seg rik på eiendom er noe mange drømmer om.

«Hva om jeg bare kan kjøpe leilighet eller leilighet og leie dem ut? Så kan jeg dra til Thailand og nyte paraplydrinker på en rolig strand?»

Vel.

Det er kanskje litt enklere sagt enn gjort.

Men det er mange nordmenn som i enkelte perioder av livet har tilgang på boliger som står tomme. Da kan man la seg friste av å leie dem ut slik at man får en fin ekstrainntekt.

Mange har bare ett navn på blokka når de skal finne en plattform for å leie ut boligen sin gjennom korttidsutleie: Airbnb.no.

Men hvor lett er det å leie ut boligen sin via AirBNB i Norge? Er det i hele tatt lovlig? Hva kan man forvente å tjene? Og er det stor risiko for at noe blir ødelagt? I så fall: hvem er erstatningsskyldig?

Alle disse (og flere) spørsmål skal jeg besvare i denne artikkelen.

#1: Sett deg inn i gjeldende regelverk (borettslag, myndigheter, skattbar inntekt)

Før du i det hele tatt vurderer å tjene penger på korttidsleie, så er det tre spørsmål du må ha svar på:

  • Tillater borettslaget at jeg leier ut på AirBNB? (hvis leiligheten er i et borettslag)
  • Hvilke nasjonale regler finnes for korttidsutleie av boliger i dag?
  • Må jeg skatte av den inntekten jeg får fra AirBNB?

Det å sette seg inn i alt dette kan faktisk ta en hel arbeidsdag.

Denne artikkelen fra Aftenposten kan være med på å besvare spørsmål #1 og #2.

Og denne artikkelen kan være et godt sted å starte hvis du ønsker mer informasjon om skattbar inntekt på korttidsutleie av bolig (skatteetaten.no).

Jeg beklager at jeg ikke kan gi mer spesifikk informasjon enn dette. Du er nesten nødt til å selv undersøke om du har lov til å leie ut boligen din gjennom korttidsutleie.

Her er det såpass mange individuelle tvister som gjør at det ikke gir særlig mye mening om jeg gir generelle råd.

Mitt aller beste råd: sjekk regler og lover veldig nøye. Det sparer deg for mye frustrasjon i ettertid. 🙂

#2: Sett en fornuftig pris

Ok, la oss gå en uke frem i tid. Hypotetisk sett har du funnet ut at du har lov til å leie ut leiligheten din på AirBNB.

Du har også funnet en fin måte å registrere inntekten til staten, noe som gjør at du betaler skatt på vanlig måte.

Supert.

Men det er nå jobben begynner.

Det første man sliter med er å finne ut av hvor mye penger de kan få hver dag for å leie ut leiligheten sin.

Jeg mener bestemt at dette er den beste måten å sette en god pris på AirBNB-leiligheten sin:

  • Gå inn på Airbnb.no.
  • Søk opp andre leiligheter som har lik beliggenhet som din egen.
  • Ta gjennomsnittet av hva de leilighetene går for.
  • Legg ut leiligheten til den prisen.

Husk at på AirBNB, så skal du velge DAGSPRIS. Akkurat som på hotell. Hvis du tidligere har leid ut leiligheten på månedsbasis, så er det betydelig større sjanse for at du nå kan ta mer penger for leiligheten HVER DAG.

Her har jeg gjort et søk på hva det skulle koste å leie en leilighet i min hjemby Fredrikstad:


Skjermbilde: Airbnb.com.

Jeg kan også si at du alltid kan endre prisen på leiligheten din hvis du vil (såfremt den ikke er booket og betalt for i en tidsperiode).

Vi prøvde oss på en veldig høy pris i en periode hvor vi tenkte det var mange utenlandske turister i Norge.

Men det førte bare til mindre interesse, færre bookinger, færre langtidsbookinger og mindre penger i kassa.

Karmaen tok oss. Og vi lærte en viktig regel: Ikke vær grådig. 😉

#3: Få tatt noen gode bilder av leiligheten

De fleste som leier ut på Airbnb gjør det for å få en liten hobby-inntekt. Det betyr dessverre at de færreste investerer i en god fotograf.

Den tanken hadde vi også da vi startet. Men etter at vi brukte 10,000 på en god fotograf og en som kunne lage plantegning, så merket vi umiddelbare resultater:

Uten fotograf10,000 klikk i månedenN/A
Med profesjonelle bilder30,000 klikk i måneden300 % vekst

Vi så altså en tredobling i interesse på en av leilighetene vi leide ut i Bergen. Her er noen av de grepene vi tok:

  • Interiørbilder av profesjonell fotograf.
  • Bilder av inngangspartiet og hvordan det ser ut utenfor leiligheten.
  • Bilder av nærliggende turistattraksjoner (bryggen i Bergen, Fløybanen, Brann Stadion, etc.).
  • Plantegning.

10,000 kan virke som en stor investering. Men for oss var det absolutt verdt alle pengene.

Øvelse: Finn.no vs Airbnb.no

PS! For å illustrere dette, så utfordrer jeg deg til en liten øvelse:

1) Gå in på Finn.no og sjekk ut boligene som blir lagt ut til salg. Se gjennom bildene på flere av de.

2) Gå inn på Airbnb.no og klikk deg rundt på de forskjellige leilighetene.

Du merker nok umiddelbart en ekstrem forskjell i bildekvaliteten.

På Finn.no får jeg nærmest lyst til å kjøpe alle boligene. På Airbnb mener jeg at rundt 40-50 % av leilighetene ser riiimelig kjipe ut.

#4: Gi topp kundeservice

Vær høflig, hyggelig og imøtekommende til alle som kontakter deg.

Dette gjelder ikke bare før, men også under og etter oppholdet. Tro meg: et vennlig smil og en kjapp responstid på problemer i leiligheten er noe gjestene setter pris på.

Eksempel: Hvit mann som snakker kinesisk ( 中文 )

Da vi leide ut i Oslo, så var det mange kinesere som ønsket å leie leiligheten. Da tok jeg alltid med meg en kamerat på første møtet.

Han snakker flytende kinesisk, og de tilreisende øst-asiaterne var nærmest i ekstase over å få se en hvit, høy nordmann snakke deres eget språk! 🙂

Dette var noe flere av dem påpekte da de la igjen en svært positiv brukeranmeldelse på AirBNB etter oppholdets slutt.

Og husk alltid å legg igjen telefonnummeret ditt slik at gjestene kan kontakte deg kjapt.

#5: Gi en personlig opplevelse

95 % av alle Airbnb-utleiere gir gjestene bare det som står i annonsen.

Selv pleier jeg å gi litt ekstra. Jeg legger ved en fin håndskrevet lapp (med navn og nummer på). I tillegg legger jeg ved et kart over Oslo/Bergen, noe fin sjokolade og en god vin.

Slike små ting øker sjansen for at de kommer tilbake til deg neste gang de besøker Oslo. Det øker også sannsynligheten for at du får en god “seller score” på plattformen. Det hjelper veldig.

Selv brukte jeg AirBNB da jeg var på vennetur til Amsterdam. Her møtte vi verdens hyggeligste AirBNB-utleier. Han ga oss akkurat det vi ville ha (og mer enn det). Senere har jeg leid hos han tre ganger til – og anebfalt han til gode venner.

#6: Vær veldig presis i beskrivelsen av leiligheten

Helt seriøst: skriv ned nærmest hver minste detalj.

Først bør du riktignok ha en kjapp og presis beskrivelse av ting som:

  • Hvor mange soverom det er
  • Hvilken etasje leiligheten ligger i
  • Om den ligger øst, vest eller sør i byen

Men deretter bør du gå litt dypere inn i tankegangen til en turist. Hva er det tyskere som kommer til Oslo trenger å vite om stedet de bor?

Her er det ofte smart å nevne ting som:

  • Nærhet til kollektivtransport?
  • Gåavstand til HVILKE restauranter og butikker?
  • Er det et trygt og sikkert område for barn?
  • Er det noen turistattraksjoner i nærheten?
  • Hvor langt er det fra flyplassen? Bør man ta taxi/tog/buss fra flyplassen til leiligheten?

Det å sette seg inn i tankegangen til en turist er veldig vanskelig. Men det er absolutt mulig å gjøre. Og hvis du klarer å krydre disse tingene inn i annonseteksten din, så øker det sannsynligheten betraktelig for at du lykkes.

Jeg dro en gang på en slags Airbnb-konferanse for utleiere. Dette skjedde i London. Han ene jeg snakket med kom opp med en fantastisk idè. Han sa til meg (og jeg oversetter til norsk):

Vet du hva jeg gjorde? Jeg la igjen en lapp hvor det står: «Hva er det som gjorde at du nesten IKKE leide denne leiligheten?».

Svarene ga meg utrolig mange idèer til hva jeg kunne forbedre. At det ikke var gode nok bilder av det ene soverommet, at de ikke kunne se om det var sovesofa eller «vanlig» sofa, at de ikke visste om det var lett å komme seg til leiligheten med en handicappet i rullestol, m.m.

Det var rett og slett supernyttig informasjon!

engelsk utleier

…..og det bør få deg til å tenke. Hvis det er èn gang du ikke skal være redd for «oversharing», så er det i Airbnb-annonsen din. 😉

#7: Kjøp inn nyttige varer til leiligheten din

Hver gang jeg går inn og tråler andres leiligheter for kritikk, så begynner jeg å se et mønster.

Her er noen av de tilbakemeldingene jeg klarte å finne nå på fem minutter (de er oversatt):

  • “Leiligheten hadde ikke skostativ. Tommel ned.”
  • “Fin leiligheten, men litt kjipt at jeg måtte bruke 30 dollar på en hårtørker. Trodde dette var noe alle AirBNB-leiligheter hadde?”
  • “Ingen vannkoker og det tar minst 10 minutter å få varmt vann via platen på ovnen. Ikke bra i det hele tatt!”
  • «Ingen såpedispenser tilgjengelig på badet – er det virkelig sånn at vi skal kjøpe såpe selv?»

…og der ser man kanskje at det kan være lurt å kjøpe inn skostativ, hårtørker og vannkoker? 🙂

Husk at de som leier leiligheten din ser for seg et slags hotell når de kommer. De har knapt pakket kofferten med det mest nødvendige. Resten er opp til deg å fikse.

FAQ – Ofte stilte spørsmål

✅Hva skjer hvis noen ramponerer og gjør hærverk i leiligheten?

I utgangspunktet skal du være dekket av forsikringen til AirBNB.

For å være på den sikre siden, så vil jeg også sjekke om innboforsikringen din vil dekke noen av skadene som oppstår ved utleie. Det har vært ganske mange kjipe episoder med nordmenn som har kommet hjem til fullstendig ødelagt leilighet.

Den mest “kjente” er nok kanskje TV2-nyheten Kan man tjene til livets opphold ved å leie ut på AirBNB?om paret som kom hjem til kokain, tomme øl-bokser og avføring på gulvet.

✅Kan man tjene til livets opphold ved å leie ut på AirBNB?

I så fall skal du ha mange leiligheter.

Jeg har sett videoer på Youtube av amerikanere som tjener grovt på å leie ut leiligheter på AirBNB. Til tross for at jeg kjenner mange som gjør det i Norge, så kjenner jeg ingen som gjør det som eneste inntekt.

Dog kjenner jeg et par som leier ut leiligheter (langtidsleie) – og som lever fint av det.

✅Kan man avtale å gjøre business utenfor plattformen (for å spare penger)?

Nei, det kan man ikke. Det er ikke lovlig.

All kommunikasjon før leieforholdet er inngått skal skje via AirBNB-plattformen.

Video: 12 tips som unngår at du får dårlig “seller rating” på AirBNB

Her er en video som er ganske interessant. Den er laget av en engelsktalende mann som forteller hvordan man kan unngå å få dårlige brukeranmeldelser:

Absolutt verdt å bruke litt tid på å se.

Sammendrag

Jeg håper at du har fått et innblikk i hvordan hverdagen til en “AirBNB-utleier” ser ut.

Jeg har i hvert fall delt mye av det jeg har lært opp gjennom årene. Og jeg har tråkket feil mange ganger.

Hvis du følger de tipsene jeg har gitt deg i denne artikkelen, så minker sannsynligheten betraktelig for at du gjør samme feil som meg.

Og hvis du skulle ha flere spørsmål, så er kommentarfeltet under artikkelen åpent. Her svarer jeg på spørsmål “i hytt og pine” fra leserne til Boligmag. 🙂

9 kommentarer om “Leie ut på AirBNB i Norge: 7 tips”

  1. Dessverre har borettslaget jeg bor i blitt ganske strenge på korttidsutleie. Det er jo et problem.

    Det er nasjonale og lokale regler som gjør at ikke flere leier ut på AirBNB i Norge. Sånn er det dessverre.

    ellers kommer du med veldig mange gode tips. Jeg bruker AirBNB mye i utlandet selv. Og hvis det er noe som virkelig får meg til å bli imponert, så er det utleiere som har gode bilder av leiligheten sin.

    Svar
  2. En gang jeg skulle bestille noe til korttidsleie i København, så sto det noe sånt som:

    «Det er også et bad med toalett»….OG SÅ HADDE DE IKKE BILDER AV TOALETTET.

    Altså, da er det enten slik at:

    1) Badet er så stygt at du ikke vil vise det frem eller
    2) Du er en ekstremt lat utleier og ikke gjør det lille ekstra for å få gjester.

    Svar
    • Hei Franskmann.

      Jeg tror nok svaret ligger i de andre bildene i annonsen. Hvis man har super-gode bilder av stue, kjøkken og soverom – men ingen av baderommet – , så er det nok en bevisst handling.

      Svar
  3. Hvis man leier ut på AirBNB, så handler det egentlig om å være litt bedre enn gjennomsnittet av utleiere.

    Faktisk er gjennomsnittet ganske lavt. Dette er noe av det jeg har opplevd på rundreise i Europa:

    – Skitne soverom (tviler på at det var nytt sengetøy….æsj!)
    – En vert som ikke engang gidder å møte deg, men sender «en venn»
    – Hasjlukt i hele leiligheten
    – Bilder i AirBNB-annonsen som må ha vært av et helt annet hus
    – Og mye mer.

    Det er synd at AirBNB ikke tar disse folkene knallhardt og straffer dem. Som leietaker – hvis man først har gitt fra seg pengene, så skal det veldig mye til for å få refusjon.

    Svar
  4. tusen takk for info,

    jeg skal kanskje leie ut huset mitt i oslo noen uker neste sommer . airbnb er et alternativ.

    Men tror du kanskje også at Finn er bra for korttidsutleie av leilighet?

    Svar
    • Hei Hamani.

      Jeg anbefaler ikke Finn.no for korttidsutleie av leiligheter. AirBNB er det «alle» norske og utenlandske turister bruker.

      Svar
  5. Hvis man eier en selveierleilighet, så har man vel lov til å leie ut på AirBNB uansett?

    Disse norske reglene (sære Norge) gjelder vel bare hvis man bor i en aksje- eller deleier-leilighet. Kjøpte nettopp en leilighet med formål om å leie den ut. Tror jeg kan få mer for denn via AirBNB enn hvis jeg kjører langtidsleie

    Svar
    • Hei Markus. Med selveier-leiligheter, så pleier det å være veldig lite problemer med å få leid ut leiligheten på korttidsleie, ja.

      Svar
  6. Korttidsutleie-markedet i Norge er rimelig dødt om dagen på grunn av myndighetene.

    Skjønner jo det . Myndighetene vil jo ikke ha at folk driver og roter seg borti kjøp av leiligheter og utleie hele tiden

    Svar

Legg igjen en kommentar